Powierzchnia magazynów w Polsce przekroczyła 36 mln m kw., choć nowych inwestycji jest mniej niż w poprzednich latach. Zmienia się także podejście najemców. – W okresie dynamicznego wzrostu kluczowe było tempo i zabezpieczenie powierzchni. Dziś znacznie większą rolę odgrywa analiza jakościowa – dopasowanie lokalizacji, standardu i warunków umowy do długofalowej strategii biznesowej klienta. Rynek jest bardziej selektywny, a decyzje podejmowane są z większą ostrożnością i świadomością konsekwencji – zauważa dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska Jakub Kurek.
Dodaje, że wraz z dojrzewaniem rynku kontrakty najmu generalnie się wydłużają. – W Europie Zachodniej standardem są najmy na 10 lat, niemniej część firm w Polsce, obawiających się niepewności geopolitycznej, nadal wybiera trzy- lub pięcioletnie umowy, z opcją wcześniejszego wyjścia z kontraktu. Trzeba jednak jasno powiedzieć, że elastyczność kosztuje – zaznacza Kurek. Wskazuje, że krótsze umowy, możliwość wcześniejszego wyjścia czy dodatkowe opcje wiążą się z wyższymi kosztami lub karami umownymi. – Dla właścicieli i deweloperów oznacza to bardziej złożone zarządzanie portfelem, ale jednocześnie może być istotną przewagą konkurencyjną na coraz bardziej wymagającym rynku – podkreśla dyrektor w Newmark Polska.
E-handel woli elastyczne podejście
Rosnące zainteresowanie dłuższymi umowami najmu dostrzega także dyrektor sprzedaży 7R Damian Kołata. – Z jednej strony umożliwiają one większą elastyczność deweloperów w kontekście dostosowania powierzchni do indywidualnych potrzeb najemcy, która z kolei staje się istotnym środkiem w walce o klienta ostatecznego i przewagę konkurencyjną. Z drugiej to istotny element stabilności biznesu dla najemcy i możliwość przygotowania dłuższego planu biznesowego – tłumaczy Kołata.
Czytaj więcej
Resort infrastruktury planuje, że od przyszłego roku Fundusz Kolejowy będzie funkcjonować na nowych zasadach.
Dyrektor w 7R podkreśla, że dłuższa umowa najmu stanowi idealne połączenie bezpieczeństwa biznesu, większego zaangażowania dewelopera w dostosowanie budynku i konkurencyjnych warunków komercyjnych. – Generalnie dłuższe umowy to nie tylko domena firm produkcyjnych, lecz także tych działających w sektorze handlu elektronicznego, głównie ze względu na coraz większą automatyzację procesów i niezbędność instalacji zaawansowanej intralogistyki (mini load, pick towers), przenośników i sorterów – wymienia Kołata.
Natomiast Kurek zaznacza, że elastyczność nie oznacza już wyłącznie krótszego okresu najmu. – To pakiet rozwiązań pozwalających firmom lepiej zarządzać ryzykiem, nie blokując przy tym możliwości rozwoju. Najemcy coraz częściej oczekują opcji ekspansji w obrębie tego samego parku, podnajmu części powierzchni czy dostosowania obiektu do zmieniających się procesów logistycznych lub produkcyjnych – wyjaśnia Kurek.
Różnice w podejściu do elastyczności widać także między branżami. – Firmy e-commerce czy operatorzy logistyczni często potrzebują szybkiej możliwości skalowania działalności, natomiast przedsiębiorstwa produkcyjne kładą większy nacisk na stabilność i bezpieczeństwo operacyjne w dłuższym horyzoncie – porównuje Kurek.
Magazyny na miarę
Odmienne doświadczenia rynkowe ma Savills Polska, które ocenia, że długość umów najmu magazynów w Polsce nie jest istotnie krótsza niż na innych rynkach europejskich. – W dużej mierze zależy od charakteru powierzchni oraz skali nakładów inwestycyjnych. W praktyce obserwujemy, że: dla standardowych powierzchni magazynowych najczęściej zawierane są umowy na ok. 5 lat, dla obiektów bardziej wyspecjalizowanych – na ok. 7 lat, natomiast w przypadku obiektów produkcyjnych szytych na miarę oraz projektów typu BTS umowy najmu zawierane są na 10 lat i dłużej, często z opcjami przedłużenia – opisuje Head of Industrial w Savills Polska Michał Chodecki.
Czytaj więcej
Analitycy rynku transportowego przewidują na 2026 rok wzrost stawek przewozów drogowych, ożywienie ma być spowodowane rosnącą konsumpcją.
Nadmienia, że długość kontraktu jest zazwyczaj bezpośrednio powiązana z poziomem customizacji, zakresem usprawnień technicznych oraz pakietem zachęt oferowanych przez dewelopera (ASTI). – Im dłuższa umowa, tym większa skłonność do ponoszenia wyższych nakładów inwestycyjnych – tłumaczy Chodecki.
Więcej renegocjacji
Aktywność deweloperów pozostaje wysoka, ale dostosowana do realnego popytu. – W bieżącym roku spodziewamy się nowej podaży na poziomie ok. 2 mln mkw. Otoczenie rynkowe zaczyna się porządkować i strukturyzować – wzrosła dostępność powierzchni, część obiektów trafia na sprzedaż – opisuje Kurek.
Deweloperzy reagują elastycznie. – Będziemy budować i dla siebie, i na sprzedaż. To efekt świadomej ewolucji, w której nie jesteśmy już wyłącznie „trade deweloperem”, ale budujemy też aktywa, które utrzymujemy w bilansie, ponieważ daje nam to większą przewidywalność i kontrolę nad cyklem – stwierdza Kołata.
Przyznaje, że także w rośnie udział renegocjacji, podobnie jak w całym rynku. - Wysoki udział renegocjacji interpretujemy jako efekt dojrzewania i stabilizacji rynku, a nie oznakę jego słabości. Najemcy coraz częściej pozostają w dotychczasowych lokalizacjach ze względu na ugruntowane łańcuchy dostaw, specjalizację operacyjną oraz ograniczoną dostępność pracowników – w praktyce relokacja bywa kosztowna lub wręcz niemożliwa – przyznaje Chodecki.
