Niemal dwuhektarowy teren dawnej fabryki Norblina na warszawskiej Woli państwa firma kupiła w 2008 roku. Inwestycja trwała 13 lat. Czy było warto?
Dziś, rok po otwarciu Fabryki Norblina, mogę powiedzieć, że oczywiście tak. Jesteśmy dumni z tej inwestycji. Przerosła nasze najśmielsze oczekiwania. Wszyscy wiedzieliśmy, że to miejsce ma ogromny potencjał. Kupiliśmy dwa hektary wyjęte z tkanki miasta, z budynkami, które groziły zawaleniem. Przy uliczce działał BioBazar i teatr Scena Prezentacje. Ale w głąb nie było wolno wchodzić, bo było to niebezpieczne. Sama od zawsze byłam przesiąknięta klimatem i historią tego miejsca. Mieszkałam za Żelazną Bramą, tam chodziłam do szkoły. Moja babcia mieszkała na Siennej. Ten kwartał miasta to było całe moje dzieciństwo dlatego zawsze z sentymentem podchodziłam do tego projektu. Ale ta inwestycja to też 13 lat ogromnego wysiłku. Nad projektem zbierały się nieraz czarne chmury. Nie wiedzieliśmy, co się nam uda zrobić, czego nie, kto będzie naszym najemcą.
Kinga Nowakowska – członkini zarządu i dyrektor operacyjna Grupy Capital Park.
Zakładali państwo, że to to może trwać kilkanaście lat?
Ależ skąd. Nie przypuszczaliśmy, że kompletny proces inwestycyjny zajmie nam aż tyle czasu. Teraz już wiemy, że biorąc „na warsztat” zabytki, zwłaszcza w takiej skali, należy się liczyć z dużo dłuższą i bardziej kosztowną drogą do finału. Po zakupie tego terenu pierwsza wiadomość od konserwatora zabytków była taka: „trudno tu będzie coś zbudować, to miejsce jest jak Wawel”. Na szczęście to nie jest Wawel. Udało się nam uratować ten teren i jego zabytki. Tylko ten czas… W jednej z hal był wielki piec i żeliwne fabryczne wanny, które zajmowały 60 metrów kwadratowych. Przez 30 lat teren nie był zabezpieczony. Zanim go kupiliśmy, ktoś te wanny ukradł. Pieca nie, bo był za ciężki. Po tych wannach zostały tylko murki z pustaków z lat 70. XX wieku, bez żadnej wartości. Problem w tym, że wanny były w rejestrze zabytków. Wykonaliśmy dwie ekspertyzy konserwatorskie, że tych wanien już nie ma, a z murków z czasów PRL nie ma się co doktoryzować. W końcu te nieistniejące już wanny udało się na wykreślić z rejestru zabytków. To jeden z przykładów procedur, przez które trzeba przejść, żeby móc coś zbudować. Okres przygotowania jest bardzo długi, żmudny, nieprzewidywalny. Warto też pamiętać, że fabryka na przestrzeni lat zmieniała się wielokrotnie. Zdemolowana w czasie wojny została odbudowana w czynie społecznym, by produkować naboje na wojnę w Korei. Potem miała być zamknięta na początku lat 50. Tak się jednak nie stało. Fabryka nigdy nie została rozebrana.
Sama rewitalizacja i budowa trwała 3,5 roku.
Długo trwał sam proces prac podziemnych przy parkingu, bo trzeba było zadbać o historyczne zabytki. Jeden z budynków został przesunięty na czas wykonywania płyty fundamentowej, a dwa inne podwieszone. Później rozpoczęła się pandemia, wykonawców trzeba było przestawić na nowy tryb. W jednym czasie nie mogło ich pracować zbyt wielu. Pracowali na zmiany, 24 godziny na dobę.
Koncepcja powstającej ponad dekadę inwestycji pewnie się zmieniała?
Tak, bo zmieniał się świat. Na początku zastanawialiśmy się nad budową wieży mieszkaniowej, która imitowałaby kominy fabryki. Dość szybko wycofaliśmy się z tego pomysłu, bo koszty budowy takiego „ołówka” byłyby nieracjonalne, mieszkania maleńkie, połowę powierzchni zabrałyby klatki ewakuacyjne. Nasz pomysł przystosowaliśmy do zmieniającego się świata. W Fabryce Norblina jest bardzo dużo rozrywki, czego nie zakładaliśmy, rozpoczynając projekt.
Świat się zmienia, zmieniają się trendy na rynku nieruchomości. Czy Fabryka Norblina jest na tyle uniwersalna, że przetrwa nieuchronne zmiany?
Wydaje się, że tak. Rozrywka będzie zawsze potrzebna. Choć, oczywiście, przeżyła kryzys pandemii czy wojny. Trudno, żeby ludzie chodzili na wystawy, koncerty, do kina, kiedy wybucha wojna. Naturalna potrzeba jest jednak taka, żeby wyjść z domu, coś zobaczyć, czegoś doświadczyć. Dziś najtrudniej ma część handlowa. Retail mierzy się z dużymi trudnościami. Zastanawiamy się, jakie jeszcze funkcje uzupełniające można by wprowadzić w kompleksie.
Inflacja szaleje. Nie boją się państwo spadku liczby odwiedzających?
Mamy ciągły wzrost liczby odwiedzających. Otwierają się u nas nowe koncepty, które same w sobie są wyjątkowe i przyciągają bardzo dużo ludzi. Zaczęliśmy od kina KinoGram, BioBazaru, potem otworzył się Food Town, Art Box Experience, Apple Muzeum. Teraz dołączyło do nas centrum mądrej zabawy Smart Kids Planet (działa tam np. mini „Biedronka” dla dzieci czy strefa Allegro), które przyciąga rodziny z dziećmi. A była to grupa, która nas do tej pory nie odwiedzała. Niedawno do jednego z historycznych budynków wszedł coworking. Wkrótce otworzy się m.in. libańska restauracja z ofertą od śniadania po kolację. Zostało nam bardzo mało wolnej powierzchni i mamy już na nią pomysł. Mógłby to być np. koncept, gdzie można się wpiąć na chwilę, popracować, spotkać, czy zrobić telekonferencję.
Jak się ustala listę najemców w takim kompleksie?
Charakter najemców jest uwarunkowany przestrzenią. Dużą większą swobodę w ich doborze ma się budując Galerię Mokotów, Arkadię, czy Złote Tarasy. Np. Inditex (m.in. marka Zara) potrzebuje 10 tys. mkw. jednolitej powierzchni. A my takiej powierzchni w ogóle nie mamy. Z perspektywy takiej firmy jeden mały sklep to kłopot w zarządzaniu nim. Musieliśmy dobrać koncepty do uwarunkowań przestrzeni. Zabytkowe budynki są bardzo wymagające. Nie za wiele w nich wolno. Są małe, niskie. Mają wąskie schody, aranżacja wnętrz musi przejść uzgodnienia z konserwatorem.
Trudno się u was urządzić.
W zabytkowych budynkach dość trudno. Ale ci, którzy się urządzili, mogą mówić o sukcesie. Piano Bar na przykład wykorzystał wiele zabytkowych elementów, na podłodze są stare, odzyskane przez nas deski, pozostała historyczna klatka schodowa i inne artefakty, które zostały wykorzystane do dekoracji wnętrza. Jest tam także piękny żyrandol przechodzący przez dwa piętra, Naprzeciwko Piano Baru jest sklep i bar z wiśniówką Wiśniewski, z XVIII –wiecznymi sklepieniami, a obok Pijalnia Ziół Dary Natury, która eksponuje we wnętrzach zabytkowe, zrewitalizowane mury.
Szykują się jeszcze jakieś spektakularne otwarcia?
Wkrótce w dawnej Hali Odlewni otwiera się restauracja i klub muzyczny MOXO. Kończymy komercjalizację strefy zdrowia i urody. Mam nadzieję, że niedługo zamkniemy także negocjacje z konceptem z szeroko rozumianej branży edukacyjnej, który cieszy się ogromną popularnością. W Polsce jeszcze go nie ma. To naprawdę niespotykana rzecz. Game changer dla Fabryki. Zostaliśmy wybrani, czekamy na podpisanie umowy. Zanim to nie nastąpi, nie mogę powiedzieć nic więcej.
Czy format mixed use lepiej znosi pandemię?
Wydaje się, że tak. Nie ucierpieliśmy szczególnie mocno.
A co z biurami? Praca hybrydowa zostanie z nami już chyba na zawsze. Po co nam biura?
Ludzie wracają do biur. W dobie kryzysu, inflacji, siedzenie w domu nie daje poczucia bezpieczeństwa. Nastroje się zmieniają. Od poczucia, że jest tyle pracy do wzięcia, że ustawiają się do nas kolejki firm headhunterskich, które zaraz nas zatrudnią, przeszliśmy do poczucia, że warto identyfikować się z firmą, dla której pracujemy, że warto ją współtworzyć, że trzeba uważać i dbać o swoje miejsce pracy. Zaskoczyło nas na przykład pełne obłożenie biur w kompleksie Royal Wilanów. Okazuje się, że przychodzenie do pracy sprawia ludziom przyjemność.
Jakie branże wynajmują biura w takich miejscach jak Fabryka Norblina?
Te, dla których kluczem jest samopoczucie pracowników. Ale też branże, które na to stać, bo jesteśmy trochę drożsi niż nasza wieżowa konkurencja. Niedużo, ale przy dużych przestrzeniach, robi to różnicę. Do Fabryki Norblina weszły branże, które chcą zaznaczyć swój charakter, pokazać, że są inne. Wchodzą firmy, które chcą dbać o pracowników. Zamiast jednej kantyny, u nas mają ponad 30 różnych restauracji. A po pracy można pójść do kina, do galerii sztuki, można poćwiczyć w nowoczesnym klubie fitness. Można też obejrzeć np. wystawę „Polska na mundialu”, a nawet spotkać selekcjonera reprezentacji. To miejsce jest destynacją. Przyjeżdża tu cała Warszawa. Fajnie jest powiedzieć, że się pracuje w Fabryce Norblina.
Na projekt spadł deszcz nagród.
Ich lista jest rzeczywiście bardzo długa *. Bardzo nas ujęła m.in. nagroda Urban Land Institute (ULI). Jesteśmy wśród trzech najlepszych projektów europejskich i wśród sześciu światowych. To robi wrażenie. Przedstawiciele ULI przyjechali do Fabryki Norblina osobiście, spędzili z nami cały dzień, byli u naszych najemców – handlowych, biurowych rozrywkowych. Zadali nam mnóstwo pytań. Taka nagroda staje się tym bardziej cenna i poważana.
Czy wasi sąsiedzi, Browary Warszawskie, to konkurencja? A co z planowaną inwestycją przy Towarowej w miejscu wyburzanego centrum Jupiter?
Konkurencja? Absolutnie nie. Świetnie, że jest wybór. I Fabryka Norblina, i Browary Warszawskie, odniosły sukces. Cieszy nas też inwestycja przy Towarowej. Powstanie kolejny projekt wielofunkcyjny. Będą tam mieszkać i pracować nasi potencjalni klienci. Przyjdą do nas do kina, na koncert, do restauracji. Chcieliśmy zresztą zrobić takie spacerowe miejsce między Fabryką Norblina, Browarami, Muzeum Powstania, Muzeum Woli a Towarową. Ludzie powinni odbyć spacer w miłej scenerii. Pójść na śniadanie do Browarów, przyjść na lunch do nas. Na razie jednak między nami a Browarami stoi … płot. Zabezpiecza on działkę, na której znajduje się zabytek w bardzo złym stanie. Mamy nadzieję, że jego sytuacja zostanie rozwiązana i płot kiedyś zniknie, bo tu powinien być ruch.
Jak firma przygotowuje się na zimę i kryzys energetyczny?
Mamy proekologiczne podejście. Weszliśmy w tryb oszczędzania. Niewątpliwie pomaga nam technologia. Nasz budynek jest supernowoczesny i ma supernowoczesne systemy, które umożliwiają określoną strategię zarządzania. BMS, czyli system automatyki budynkowej, analizuje np. ile jest osób w pomieszczeniu. Jeśli do kina przyjdzie pięć osób, to ilość wpuszczanego powietrza będzie inna niż przy pełnej sali. Systemy analizują, ile osób jest w biurze, czy np. w poniedziałek o godz. 11. powinno się dmuchać tyle powietrza, a nie tyle. Ograniczamy też oświetlenie – m.in. po godzinach pracy w recepcjach. W kinie lampy są częściowo zgaszone. Jak zapada zmrok, palą się na 10 proc. mocy. Na przestrzeniach wspólnych udało się nam zaoszczędzić już 10 proc. energii miesięcznie. A jeszcze nie powiedzieliśmy ostatniego słowa. Zużycie w takim obiekcie jest ogromne. W ostatecznym rozrachunku każda zmiana ma duże znaczenie. Ograniczamy też nasze dekoracje świąteczne. I wszyscy to akceptują, choć jeszcze niedawno dla wielu byłoby to niezrozumiałe. Powrotu do wcześniejszych zachowań nie będzie. Także ze względu na planetę i zmiany klimatu.
Stawiacie też na nowoczesne aplikacje.
W naszej autorskiej aplikacji przygotowaliśmy rozwiązania dla trzech grup: pracowników biurowych, dostawców oraz gości najemców retailowych i rozrywkowych. Aplikacja służy jako wirtualna karta dostępu. Systemy budynkowe czytają liczbę wejść pracowników i przygotowują budynek na określoną liczbę osób. Potem weryfikują, czy wszyscy przyszli. Z aplikacji korzystają też dostawcy. Fabryka jest położona w takim miejscu, że trudno dowieźć towar. Mamy wąską jednokierunkową uliczkę. W BioBazarze jest 70 wystawców, a każda z ponad 30 restauracji ma po kilkunastu dostawców. To ogromne przedsięwzięcie logistyczne. Poprzez aplikację można zarezerwować strefę dostaw. Mamy sześć ramp, są sloty - jak się spóźniasz, bo stoisz w korku, to zwalniasz slot i robisz kolejną rezerwację. Dzięki aplikacji nie ma najmniejszych problemów z dostawami, nikt się nie skarży na to „wąskie gardło”, czego tak się baliśmy. W aplikacji można też zgłaszać usterki – np. jak się urwie klamka czy spali żarówka. Nasz facility manager akceptuje zgłoszenie (klamka jest na naszej przestrzeni, a nie u najemcy), specjalistyczna firma usterkę naprawia. Dostajemy zdjęcie naprawionej klamki. Powstają bardzo ciekawe statystyki. Kiedy żarówka na którymś piętrze wiecznie się przepala, wiadomo, że jest tam jakieś zwarcie. Dzięki aplikacji rozliczamy realizację umów serwisowych. Wiemy, że rzeczy są zrobione w odpowiednim czasie. Z kolei moduł dla gości umożliwia transakcje – w aplikacji można kupić bilet do kina, bilet na wystawę do Muzeum Fabryki Norblina, za chwilę będzie można zamówić jedzenie. Z aplikacji korzysta się także, wjeżdżając do garażu. Zautomatyzowane są także wejścia do biur. Nie ma żadnej plastikowej karty, a goście dostają kody QR. Jesteśmy zaskoczeni sukcesem aplikacji. Ściągnęło ją już ponad 82,5 tys. ludzi. Mamy 34 tys. aktywnych użytkowników. Wartość transakcji dokonanych za pomocą aplikacji to 1,6 mln zł. Odnotowaliśmy już ponad 45,6 tys. rezerwacji strefy dostaw, 63,9 tys. zgłoszeń usterek na help desk, ponad 4 tys. awizacji prac w budynku. Kończymy moduły raportujące, które będą supernarzędziem dla asset managerów.
Czy planują państwo podobne inwestycje?
Przygotowujemy ogromny, miastotwórczy projekt w Katowicach. Fabryka Norblina powstała na 2 ha, inwestycja w Katowicach jest jeszcze bardziej ambitna. Po Fabryce Norblina i Royal Wilanów w Warszawie czujemy się na siłach, żeby stworzyć taki miastotwórczy projekt na jeszcze większą skalę. Zapowiada się on naprawdę fantastycznie. Stawiamy na nowatorskie i ekologiczne koncepcje. W katowickim projekcie będzie mnóstwo ekologicznych rozwiązań. Ekologia jest naszym warunkiem przetrwania.
- rozmawiała Aneta Gawrońska
• *EuropaProperty 12. Annual CEE Investment Awards 2022 – Refurbishment / Retrofit Project – Fabryka Norblina
• European Property Awards 2022-2023 – Five Stars – Best Commercial Renovation / Redevelopment Poland – Fabryka Norblina
• 2022 ULI Europe Awards for Excellence dla Fabryki Norblina
• 2022 ULI Global Awards for Excellence dla Fabryki Norblina
• Eurobuild Awards 2022; New Office Building of the Year, CEE Region – Fabryka Norblina
• CEEQA Awards 2022; Retail Development of the Year – Fabryka Norblina
• CiJ EUROPE HOF Awards 2022; Best of the Best Legacy Development of the Year – Fabryka Norblina
• Property Design Awards 2022; nagroda specjalna – Fabryka Norblina
• Konkurs PZITB „Budowa Roku 2021”; Nagroda I Stopnia dla Grupy Capital Park za realizację inwestycji Fabryka Norblina
• CiJ Awards Poland 2021; Best Legacy Development of the Year – Fabryka Norblina
Materiał Promocyjny
