Panel „Od maja najem krótkoterminowy ma rządzić się nowymi prawami. Co na jego temat powinni wiedzieć posłowie, zanim uchwalą przepisy?” odbył się podczas zorganizowanego przez „Rzeczpospolitą” i serwis Turystyka.rp.pl w kwietniu „Spotkania Liderów Turystyki – wiosna 2026.

W debacie wzięli udział dr Dominik Borek, dyrektor Departamentu Turystyki w Ministerstwie Sportu i Turystyki (MSiT), Elżbieta Lendo, prezeska Fundacji Polskie Hotele Niezależne, Małgorzata Jaśkiewicz, dyrektorka ds. public affairs w Zdrojowa Invest, Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, oraz dr hab. Barbara Mróz-Gorgoń, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu i prezeska Fundacji Marka Polska Think Tank.

Mimo różnic zdań w sprawie szczegółów przygotowywanego projektu ustawy regulującej kwestie najmu krótkoterminowego, uczestnicy dyskusji zgodzili się, że rynek potrzebuje uporządkowania, większej przejrzystości i wspólnych standardów.

Projekt ustawy zbliża się do ostatniej prostej

Nowe przepisy mają umożliwić praktyczne stosowanie unijnego rozporządzenia dotyczącego najmu krótkoterminowego, które weszło w życie 20 maja. Ustawa ma określić m.in. zasady rejestracji obiektów oraz funkcjonowania centralnej ewidencji. Już teraz wiadomo, że prace nad implementacją rozporządzenia do polskiego prawa jeszcze potrwają.

– Rozporządzenie mówi o tym, że obiekty podlegają rejestracji, ale nie precyzuje, kto rejestruje, jaki organ, jaki podmiot. To już jest kompetencja państwa członkowskiego – wyjaśnił Dominik Borek.

Nowe regulacje przewidują również obowiązek posiadania regulaminu porządkowego. Każdy obiekt będzie musiał określić m.in. zasady pobytu, ciszę nocną, prawa i obowiązki gości czy kwestie ochrony małoletnich.

– Będziemy wymagali, aby każdy obiekt posiadał taki regulamin. Jeśli obiekt, który dziś jest wpisany do ewidencji, nie przedłoży go, to po prostu w październiku zostanie wykreślony – zapowiedział dyrektor w MSiT.

Potrzeba uporządkowania rynku najmu krótkoterminowego

Zdaniem Elżbiety Lendo, kluczowym argumentem za regulacją jest potrzeba uporządkowania rynku i ograniczenia szarej strefy. – Musimy sobie odpowiedzieć na jedno pytanie: dlaczego musimy regulować najem krótkoterminowy? Jest to nam potrzebne nie tylko do tego, żeby płacić podatki, ale przede wszystkim, żeby zweryfikować rynek – podkreśliła.

Jak zaznaczyła, chodzi nie tylko o interes hotelarzy, ale całego sektora turystycznego. – Musimy ten rynek policzyć, sprawdzić jego wkład w gospodarkę. Bo dzisiaj mówimy tylko o oficjalnych rejestrach, a doskonale wiemy, że funkcjonuje także szara strefa – podkreśliła prezeska Fundacji Polskie Hotele Niezależne.

Wśród korzyści wymieniła również bezpieczeństwo turystów. – Chodzi o to, by nie pojawiały się już sytuacje, które mają miejsce co roku, że turyści wpłacają zaliczki, a jakiegoś lokalu nie ma – mówiła.

Lendo wskazała także na doświadczenia Hiszpanii, która wcześniej wprowadziła podobne rozwiązania. – To nie jest niszczenie rynku, to jest jego oczyszczenie. Ta działalność została w pewien sposób unormowana – mówiła, odnosząc się do działań hiszpańskich władz wobec nielegalnych ofert.

W poszukiwaniu równowagi

Małgorzata Jaśkiewicz ze Zdrojowa Invest zwracała uwagę, że regulacje powinny służyć nie tylko gospodarce, ale również budowaniu równowagi między turystami, mieszkańcami i przedsiębiorcami.

– „Popieramy rozwiązania zaproponowane w projekcie rządowym, bo bardzo dużo porządkują – podkreśliła. Jednocześnie ostrzegała przed zbyt jednostronnym podejściem: – Trzeba zachować równowagę między krótkim najmem a mieszkańcami.

Jej zdaniem, rozwój turystyki nie może prowadzić do utraty lokalnego charakteru miejsc odwiedzanych przez gości. – Nie chciałabym, żeby Polska zrobiła się jednorodna na wzór restauracji fast food. Trzeba dbać o to, by osoby przyjeżdżające poznawały lokalne wartości, lokalną piekarnię, gościnność i inne oferty, które mamy do zaproponowania.

Pozytywnie o kierunku zmian wypowiadał się również Grzegorz Żurawski, reprezentujący operatorów najmu krótkoterminowego. – Projekt jest coraz lepszy. Kilka burzliwych dyskusji z przedstawicielami ministerstwa przynosi efekty – mówił o projekcie.

Wskazywał jednak na potrzebę dalszego dopracowania niektórych rozwiązań. – Ważne jest, żeby nie weszły do tego projektu zapisy niekonstytucyjne – stwierdził.

Najwięcej kontrowersji budzi pomysł uzależnienia prowadzenia najmu od zgody wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni. – Są to zapisy niekonstytucyjne, które mogą naruszać prawo własności – argumentował Grzegorz Żurawski.

Także on podkreślał konieczność walki z szarą strefą. Według niego nieuczciwa konkurencja pozostaje jednym z największych problemów rynku. – Jeśli ktoś nie prowadzi działalności gospodarczej, nie płaci składek ZUS, to nie jest uczciwą konkurencją zarówno dla nas, jak i dla tradycyjnych hoteli – argumentował prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.

Jednocześnie branża oczekuje bardziej szczegółowych wytycznych dotyczących standardów wyposażenia lokali i wymogów przeciwpożarowych. – Musimy wiedzieć, jakie warunki musimy spełniać – zaznaczył Grzegorz Żurawski.

Potrzeba jednolitych standardów

Perspektywę szerszą, wykraczającą poza legislację, przedstawiła Barbara Mróz-Gorgoń. – Konkurencja powinna mieć miejsce w warunkach czystej gry rynkowej, bezpiecznej dla konsumenta – podkreśliła.

Jej zdaniem regulacje mają znaczenie również dla budowania wizerunku Polski jako kierunku turystycznego. – Póki nie zdamy sobie sprawy, że gramy do jednej bramki, że budujemy wspólną markę – nieważne, czy jest to duży hotel, czy ktoś świadczący noclegi krótkoterminowe – to będziemy działać jak wolne elektrony – tłumaczyła ekspertka.

Zwracała uwagę, że zagraniczny turysta ocenia kraj jako całość, niezależnie od tego, z jakiego rodzaju noclegu korzysta. – Gdy opuszcza nasz kraj, to zostaje z jedną myślą, z jednym wrażeniem, nie zastanawia się, gdzie nocował – mówiła Barbara Mróz-Gorgoń.

Dlatego jej zdaniem profesjonalizacja rynku jest elementem budowania silnej marki narodowej: – Reputację zdobywa się raz.

Cel: jakość i przejrzystość prawa

Choć w szczegółach pojawiały się różne spojrzenia, to zarówno hotelarze, jak i operatorzy najmu krótkoterminowego podkreślali, że oba segmenty nie są dla siebie zagrożeniem, lecz wzajemnie się uzupełniają. – Nie musimy się zmuszać do tego, by mówić: tylko hotel albo tylko inna forma noclegu. Wręcz przeciwnie – to dobra uzupełniające się – podsumowała tę część dyskusji Barbara Mróz-Gorgoń.

Uczestnicy debaty zgodzili się, że nowe przepisy nie rozwiążą wszystkich problemów rynku, ale mogą stać się ważnym krokiem w kierunku większej przejrzystości, profesjonalizacji i budowy spójnego standardu usług turystycznych w Polsce. Ostatecznym beneficjentem tych zmian ma być nie tylko branża, lecz przede wszystkim turysta, który zyska większe bezpieczeństwo, przewidywalność i jakość usług – niezależnie od tego, czy wybierze hotel, apartament, czy mieszkanie wynajmowane na krótki pobyt.

Spotkania Liderów Turystyki to organizowane przez „Rzeczpospolitą” cykliczne (wiosna i jesień) konferencje dla branży turystycznej i środowisk związanych z podróżami krajowymi i zagranicznymi.

Ich uczestnikami są przedstawiciele biur podróży, linii lotniczych, lotnisk, firm ubezpieczeniowych, Polskiej Organizacji Turystycznej, narodowych, regionalnych i lokalnych organizacji turystycznych (ROT-y i LOT-y), reprezentanci organizacji branżowych, w tym Polskiej Izby Turystyki, Turystycznej Organizacji Otwartej, Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego, a także Ministerstwa Sportu i Turystyki oraz przedstawiciele parlamentu i eksperci.