Apartamenty na doby – żniwa już nie takie?

W mieszkaniu wynajmowanym na krótko nocował niedawno Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. W lodówce czekała cola, w misce słodycze, a w łazience żel pod prysznic, pasta i szczoteczki do zębów. Były nawet… wałki do włosów. – Rynek najmu krótkoterminowego jest coraz bardziej nasycony, właściciele lokali muszą ze sobą mocno konkurować – podkreśla Marcin Krasoń.

Nie wszyscy konkurencję wytrzymują. Łokciami trzeba się rozpychać zwłaszcza tam, gdzie dynamicznie rozwija się rynek hoteli. Analizy LBC Invest wskazują, że straty zaczyna liczyć część właścicieli lokali na Pomorzu.

Tańsze noclegi

Andrzej Bałajewicz, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Rzeszów, zauważa, że na przykład na portalu booking.com mieszkania w centrach dużych miast są oferowane po 120-150 złotych. – To poniżej rentowności – mówi.

Jego zdaniem zagrożona jest rentowność najmu i długo-, i krótkoterminowego. – Mieszkania mocno drożeją. W Rzeszowie w ostatnich sześciu-ośmiu miesiącach ceny transakcyjne poszły w górę o 10-20 procent – wskazuje. – A na wynajem kupiono wiele lokali.

CZYTAJ TEŻ: Miasta chcą kontrolować najem krótkoterminowy

Podkreśla, że hotelarstwo to profesja hotelarzy, a nie pojedynczych prywatnych osób. – To jak z naprawą auta. Możemy ją zrobić „u majstra” w garażu albo w autoryzowanym, certyfikowanym serwisie – mówi. – Zawsze jest wybór. Ale są też ryzyko i konsekwencje. Misją hotelarstwa jest dbanie o gościa kupującego usługę, a nie tylko o suchy wynajem. Typowe podejście biznesowo-inwestycyjne nie zda egzaminu w perspektywie czasu, nawet za niższą cenę.

Nie daje on wielkich szans pojedynczym inwestorom i osobom bez doświadczenia w hotelarstwie. – Spokojną przyszłość może zapewnić wyłącznie centralizacja lokali wraz ze standaryzacją obsługi – podkreśla. – Optymalnym rozwiązaniem jest oddanie mieszkań profesjonalnym, renomowanym firmom. To pozwoli generować zysk i minimalizować ryzyko braku rentowności.

Inwestor, który przestanie zarabiać, będzie chciał się nieruchomości pozbyć albo, jak mówi Andrzej Bałajewicz, poszuka operatora wynajmu.

Łukasz Matecki, menedżer ds. kluczowych klientów w Emmerson Realty, nie wyklucza, że część lokali wróci do sprzedaży. – Jeśli rynek najmu krótkoterminowego się kurczy, to dlatego, że wypadają z niego mieszkania niekonkurencyjne, źle zarządzane – twierdzi. – Inwestorzy znajdują też nowe, bardziej atrakcyjne sposoby lokowania kapitału, jak długoterminowy najem mieszkań na pokoje.

Także Katarzyna Sarota z Power Invest zauważa, że część mieszkań kupionych z myślą o wynajmie (i krótko-, i długoterminowym) wraca do sprzedaży. – Im dalej od centrum, tym ofert sprzedaży mieszkań pod najem krótkoterminowy więcej – mówi. – Te w topowych lokalizacjach szybko znajdują nabywców. Wynajmowane na krótko przynoszą dużo większy zysk.

– Z niektórych firm zarządzających wynajmem płyną sygnały, że rosnąca konkurencja utrudnia pozyskiwanie najemców – zauważa Paweł Grabowski, pośrednik trójmiejskiej agencji BIG Property. – Inni z kolei mówią, że jeszcze nigdy nie było tak dobrze ze względu na stale rosnącą liczbę turystów.

ZOBACZ TAKŻE: Samorządowcy chcą uporządkować rynek najmu krótkoterminowego

Konkurencja sprawia, że wielu inwestorów skraca okres wynajmu na krótko, ale nie rezygnuje z biznesu całkowicie. – W szczycie sezonu wakacyjnego stawki nadal są bardzo atrakcyjne dla wynajmujących – mówi Paweł Grabowski. – Lokale są też doskonałą ofertą na wynajem długoterminowy. Nie spodziewamy się więc, że inwestorzy zaczną je sprzedawać. Ewentualnie zmienią proporcje wynajmu krótko- i długoterminowego.

Ekspert BIG Property zapewnia, że choć wzrost podaży na rynku mieszkań na doby sukcesywnie prowadzi do obniżania czynszów, to oferta ani pokoi hotelowych, ani prywatnych apartamentów nie jest tak duża, żeby wynajem tych ostatnich był nierentowny.

Zwraca też uwagę, że w ciągu kilku lat w śródmieściu Gdańska, w rejonie Starego Miasta i Motławy, powstanie kilka tysięcy mieszkań i apartamentów. Na razie jednak eksperci BIG Property odpływu klientów z rynku apartamentów na rynek hoteli nie widzą. Mieszkania coraz częściej oferują podobne udogodnienia jak hotele.

– Sukces na tym rynku zależy od umiejętności menedżerskich osoby zarządzającej mieszkaniem. Liczy się umiejętność stworzenia atrakcyjnej oferty i jej promocji – mówi Paweł Grabowski. – Rentowność wynosi od 3 do nawet 10 procent w skali roku.

Zagraniczny kapitał

Joanna Sojda z Power Invest ocenia, że takie miasta jak Kraków zawsze będą przyciągać turystów. – Apartamenty w takich lokalizacjach jak Stare Miasto, Kazimierz czy Podgórze zawsze będą cieszyć się zainteresowaniem – mówi.

Inwestorzy są jednak bardziej ostrożni. Ceny mieszkań z topowymi adresami wynoszą już nawet 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy. – Wzrosły też koszty zarządzania lokalami – zauważa Joanna Sojda. – Na tym rynku jest jednak sporo Polaków zarabiających za granicą, których ceny nie odstraszają. Na wynajem krótkoterminowy kupowane są też mieszkania w mniejszych miejscowościach z atrakcjami turystycznymi, jak Zator (Energylandia).

CZYTAJ TEŻ: Inwestowanie w condohotele to ryzyko. Jest ostrzeżenie

Także Łukasz Matecki jest przekonany, że mieszkania o dobrym standardzie, blisko centrum czy atrakcji turystycznych, na przykład starówki, wciąż są alternatywą dla hoteli. – Warszawski rynek hotelowy, zwłaszcza tańszych obiektów, nie jest wystarczająco rozwinięty. Najem krótkoterminowy może się cieszyć dużym zainteresowaniem – zapewnia.

Trudno tu jednak o twarde wyliczenia. – Wszystko zależy od obłożenia mieszkania, czy będzie wynajęte 10 czy 20 dni w miesiącu – podkreśla Marcin Krasoń. – Można zarobić i ponad 10 procent w skali roku, podczas gdy w najmie długoterminowym jest to 4-6 procent, ale można też stracić.

Ryzyko zwiększa się przez niestabilność prawa. – Są pomysły, by ten interes ukrócić – przypomina Krasoń. – Jego przeciwnikami są nie tylko hotelarze, ale też sąsiedzi tak wynajmowanych mieszkań. Możliwość dodatkowego zarobku widzi też państwo. Na właścicieli można na przykład nałożyć obowiązek wykupienia jakiejś licencji. Niewykluczone, że do zmian prawa dojdzie. Walkę stoczyły już między innymi Berlin, Barcelona, Paryż i San Francisco oraz turystyczne wyspy, jak Ibiza i Majorka, które ograniczyły liczbę takich miejsc noclegowych – dodaje.