Debata: Hotel to nie gwiazdki, to ludzie

Inwestowanie w hotel tylko dlatego, żeby zrobić żonie przyjemność, nie jest najlepszym pomysłem. Mimo boomu w branży wiele obiektów ma problemy. Doświadczeni hotelarze jednak patrzą w przyszłość z optymizmem, a banki same zgłaszają się do nich, aby sfinansować kolejne obiekty. To wnioski z debaty „Przyszłość rynku hotelowego w Polsce: nowe formaty, obiekty, trendy, rozwój” zorganizowanej przez „Rzeczpospolitą”.

Kiedy na Euro 2012 powstawały liczne hotele, wielu ekspertów ostrzegało, że to szaleństwo, bo połowa obiektów zbankrutuje. Tymczasem hotele wciąż się buduje, prognozy są dobre. Polska jest najatrakcyjniejszym rynkiem do przejęć i inwestowania w tej branży w Europie Środkowo-Wschodniej.

Euro 2012 dało impuls

Marcin Szewczykowski, członek zarządu i dyrektor finansowy Orbisu, zaznaczył, że największą zaletą Euro 2012 była poprawa infrastruktury. W Polsce zdecydowanie poprawiła się jakość podróżowania między dużymi miastami. – Ostatnie lata pokazują, że społeczeństwo się bogaci, czas potrzebny do przemieszczenia się między miastami jest dużo mniejszy. To poprawia znacząco wyniki naszych hoteli podczas weekendów – tłumaczył.

Polska to także bardzo bezpieczny kierunek. Po zachłyśnięciu się wizytami w dużych miastach europejskich nastała moda na podróżowanie po kraju czy najbliższych sąsiadach. Do tego rośnie liczba turystów. – Wzrost gospodarczy i bogacenie się społeczeństwa też napędza tę branżę – ocenił Marcin Szewczykowski.

Zauważył, że jeszcze parę lat temu w innym mieście szukało się noclegu u znajomych. Dzisiaj praktycznie nikt tego nie robi.

Mariusz Kubala, dyrektor operacyjny ds. hoteli i członek zarządu Satoria Group, reprezentujący Polską Izbę Turystyki, dodał, że nawet jadąc do rodziny, często śpi się w hotelu.

Z kolei Jan Wróblewski, współwłaściciel Zdrojowa Invest & Hotels, przypomniał, że 10 procent światowego PKB przynosi turystyka, odpowiada ona też za 20 procent nowo powstałych miejsc pracy. – Jak się zmienia efektywność pracy, następuje zmiana technologii, know-how, gospodarki są coraz bardziej wydajne, to ludzie mogą mniej pracować a więcej wolnego czasu spędzać w sposób aktywny. Stąd duża przyszłość turystyki – ocenił.

Na boom hotelowy wpłynęły też inne głośne wydarzenia w Polsce. – Wrocław był europejską stolicą kultury, a sentyment powracających gości jest bardzo istotny. Polska też skorzystała z fali terroryzmu w innych krajach. Koniunkturę nakręcają również centra kongresowe – wyliczał Piotr Kwiatkowski, dyrektor zarządzający sieci Hotele De Silva. Nie bez znaczenia są też tysiące małych imprez w miastach.

Prognozy na przyszłość

Dariusz Futoma, partner zarządzający Horwath HTL, ocenił, że kluczowe dla rozwoju będą głównie duże miasta i to one będą napędzały rynek hotelowy. – Ciągle będzie parcie na takie miasta, jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań. Mimo to są duże obawy co do nowych inwestycji, nawet na etapie wzrostu. Niektórzy zastanawiają się, czy rynek nie padnie – mówił.

Władysław Grochowski, prezes zarządu Arche, zaznaczył, że mniejsze miasta też są ciekawe. – W takich są miejsca pracy i duże firmy. Dużo ludzi się przemieszcza. Za wynajem mieszkań dla pracowników płacimy tyle samo w Janowie Podlaskim, ile w Warszawie. A tam mieszkanie jest dwa, trzy razy tańsze. Jest potrzeba. Młodzi nie przywiązują się do swojego mieszkania. Ważne, czy miasto potencjalnie rośnie, czy się zwija – tłumaczył.

Kwiatkowski podkreślił, że nie można skreślać żadnej lokalizacji, ale duże instytucje nie mają czasu na mniejsze miasta. Zauważył, że hotelarstwo stoi polskim gościem. To około 70 procent całego rynku. W połowie lat 90. było na odwrót – dominowali goście z zagranicy. Polska jest najlepszym celem podróży w tej części Europy, a dziewiątym na całym kontynencie.

Marcin Szewczykowski ostatnio usłyszał niezależnie od dwóch osób, że wybierają się na weekend do Katowic. – To zdanie nie istniało w języku polskim parę lat temu – stwierdził.

Jako klienci jesteśmy ciekawi nowych doznań i kierunków. Zaczynamy szukać czegoś unikalnego, oryginalnego lub swojskiego. – Tu jest ogromna szansa dla trochę mniejszych kierunków. Oczywiście to jest dużo trudniejszy biznes. Głęboko wierzę, że w wypadku mniejszych rynków jest bardzo duży potencjał – ocenił.

Obiekty położone w dużych aglomeracjach przynoszą lepsze stopy zwrotu. Mała miejscowość nie mieści się w kręgu ich zainteresowań dużej korporacji. Ale dla nieco mniejszego przedsiębiorcy, może być interesująca.

Prezes zarządu Arche zdradził, że klienci ostatnio zauważają, że jest to polska rodzinna marka. – Będą do nas przychodzili, bo Polacy to doceniają. Wcześniej patrzyli tylko na brandy zachodnie. Myślę, że tu troszeczkę wygramy – mówił.

Na rynku hotelarskim widać wciąż tendencje wzrostowe. – Czy to potrwa długo? Wszyscy mają nadzieję, że tak. Jednak zyski przedsiębiorców najprawdopodobniej będą malały, nawet jeśli będą mieli wyższe obroty – stwierdził Dariusz Futoma.

Jan Wróblewski prognozował, że dynamika w hotelarstwie się spłaszczy, bo wzrost liczby udzielonych noclegów maleje. W 2016 r. to był wzrost o 10 procent, w 2017 r. już tylko 5 procent. – Wzrosty są, rekordy będą, ale dynamika spada, a baza kosztowa rośnie. Być może Polska dochodzi do kresu i progu swojej atrakcyjności turystycznej – mówił.

Wakacje już nie są najważniejsze

W raporcie STR Polska jest drugim największym rynkiem budowy hoteli w Europie. Jest duża chęć, żeby w Polsce inwestować. Z drugiej strony w Polsce są jedne z najniższych cen w hotelach w Europie. Mamy wysokie obłożenie, a niskie ceny. Wszyscy próbują sezon rozszerzać, żeby nie zamykał się między 15 czerwca a końcem sierpnia.

Współwłaściciel Zdrojowa Invest & Hotels podkreślił, że na słabym rynku można mieć dobry wynik, jeśli odpowiednio się sprofiluje hotel i nastawi w stosunku do konkurencji. – Z perspektywy miejscowości wypoczynkowych, gdzie jesteśmy silni, widzę, że sezon wydłużył się niesamowicie. Wakacje przestają być kluczowe – mówił Jan Wróblewski. Tłumaczył, że ludzie inaczej spędzają czas. Są bardziej mobilni, często przyjeżdżają w weekendy. A jesienią organizowane są konferencje. Przyjeżdżają poza sezonem, bo ceny są mniejsze.

Dariusz Futoma zauważył, że interesujące w Polsce jest teraz szukanie nisz na poszczególnych rynkach, co do form spędzania wolnego czasu. – Zobaczmy, co się dzieje. ZOO w Warszawie odwiedza rocznie 750 tysięcy ludzi. Trudno powiedzieć, ilu z nich nocuje w hotelach. Afrykarium we Wrocławiu to dwa miliony ludzi rocznie, a zaczynało od tego samego poziomu co ZOO. Kolejny obiekt, który buduje się w Trójmieście, Nautilus, ogromna inwestycja, polskie pieniądze, polscy inwestorzy, którzy chcą wziąć na siebie ryzyko, kreując nowe miejsca nie tylko pracy, ale spędzania wolnego czasu. To oznacza, że sezon chcemy samodzielnie wydłużać na tyle, ile to będzie możliwe. Stąd inwestycje w Trójmieście. 10 lat temu tam był marazm. Ten region dopiero się odbija – tłumaczył.

Szefowie firm hotelarskich zauważają, że w dobrych czasach trzeba brać pod uwagę, że mogą przyjść gorsze. – Inwestorzy spoza branży hotelowej o tym myślą. Profesjonalizuje się rynek. Wiedza na jego temat zbliżyła się do inwestorów. Mają szansę dużo wcześniej trafić na profesjonalnych doradców, którzy mogą powiedzieć, że hotel tu nie jest potrzebny, albo pokierują odpowiednio profilem tego hotelu – tłumaczył Kwiatkowski.

Można zapytać: Skoro jest tak dobrze, to dlaczego jest tyle hoteli, które mają problemy finansowe? – Dlatego, że w latach przeszłych były budowane w złych lokalizacjach, były źle projektowane, często przeinwestowane – ocenił dyrektor zarządzający Hotele De Silva. Jak mówił, często spotykał się wtedy z inwestorami, którym doradzał jak najszybsze zamknięcie, żeby ograniczyli straty.

Nie można mówić, że lepszy jest hotel z pięcioma gwiazdkami od hotelu z dwoma. – W niektórych miejscach hotele z luksusowego segmentu będą miały lepszy zwrot, w nich nawet nie wypada postawić hotelu ekonomicznego. A w niektórych dokładnie odwrotnie – mówił Szewczykowski.

Częsty błąd wśród indywidualnych inwestorów to budowa hotelu jako symbolu sukcesu odniesionego zupełnie w innej branży. Bardzo często był to prezent dla kogoś bliskiego. Wówczas ten hotel jest zupełnie oderwany od jakiegokolwiek rynku i bilansu ekonomicznego. Kończy się to słabymi wynikami, albo wręcz stratami.

Dariusz Futoma podkreślił, że wszystko zależy od zarządzania. – Na jednej ulicy hotele o tym samym standardzie i liczbie pokojów mają kolosalne różnice w przychodach. W tym jest klucz – mówił.

Ocenił, że najwięcej będzie przybywać hoteli trzy-, cztero- i pięciogwiazdkowych, mniej jedno- i dwugwiazdkowych. – Tendencja jest taka, że nie chodzi o gwiazdki, ale o markę i serwis. Mamy przepisy kategoryzacyjne i musimy się im podporządkować, ale jeden z hoteli miał w swoim standardzie jedno krzesło w pokoju i był skategoryzowany jako trzygwiazdkowy, a sprzedawał się jak pięciogwiazdkowy. Rynek pokazuje, co jest w stanie wchłonąć – mówił.

Moda na condohotele

Jan Wróblewski podkreślił, że słowo „condo” oznacza tylko sposób finansowania. – Condohotel niczym się nie różni od każdego innego hotelu. Mam wiele condohoteli. Różnica jest taka, że zamiast wziąć kredyt z banku, jestem inwestorem z moimi klientami, którzy wykupili jednostki mieszkalne czy apartamenty – tłumaczył. Zaznaczył, że ten sposób finansowania staje się coraz mniej atrakcyjny, bo jeżeli jest taki tani dostęp do kredytu bankowego, to po co mieć droższe finansowanie w systemie condo. – Mam najwięcej condohoteli w Polsce. Ryzyko przy condo nie jest mniejsze, a nawet większe. Jak inwestuję z wieloma inwestorami, muszę zobowiązania wobec nich wypełniać. Tym bardziej muszę być transparentny i liczyć się z kosztami. Jest duża moda na inwestowanie w condohotele, ale my jako największy gracz raczej wychodzimy z tego rynku. A inni wchodzą i obiecują zbyt wysokie stopy zwrotu. Ostrzegam, że rynek condohotelowy nie jest mniej ryzykowny – stwierdził Wróblewski.

Grochowski dodał, że jego firma nie daje żadnych gwarancji, budując hotele w systemie condo. – Ale mamy inwestorów, którzy wiedzą, że dajemy gwarancję dobrego zarządzania – zaznaczył.

Futoma zauważył, że finansowanie ciekawie wygląda od strony banków. – Jeśli inwestorowi mówi się na wstępie, że jego wkład własny musi wynosić 70 procent, a oni dadzą 30 procent, to znaczy, że bank nie wierzy w projekt. To jak można dawać pieniądze na projekt, w który się nie wierzy? Nie rozumiem tego – mówił.

W niektórych bankach są specjalne zespoły analityków, którzy doskonale wiedzą, co jest grane w branży hotelowej. Banki też potrafią wybierać produkty, które się podobają, będą najatrakcyjniejsze z ich punktu widzenia i mają perspektywę długiego funkcjonowania.

Grochowski dodał, że w wypadku jego inwestycji pięć banków czeka na możliwość udzielenia kredytu. – To pokazuje, że trafiamy z inwestycjami – ocenił.

Z kolei Kwiatkowski przypomniał, że 10-15 lat temu banki niechętnie patrzyły na kredytowanie tej branży, bo miały alternatywę. Dzisiaj często powodem wyboru inwestycji hotelowej są dwucyfrowe wzrosty przychodów. – Kiedy przechyla się zainteresowanie inwestycyjne na hotele, banki za tym podążają. Mamy historycznie najniższe stopy finansowania bankowego – tłumaczył.

Banki jednak nie polubiły tej branży, tylko kierują się czystym racjonalizmem. Przez wiele lat w branży nieruchomości część hotelowa była na końcu. Liczyły się biura, mieszkania, powierzchnie komercyjne, nawet logistyczne. Wyniki ostatnich pięciu lat drastycznie zmieniły postrzeganie. Zwiększyło się średnie obłożenie w hotelach, co pokazało, że ten rynek jest wart grzechu. Może jeszcze nie jest dojrzały, ale nie jest obciążony takim ryzykiem jak parę lat temu.

Trzeba pilnować kosztów

Wróblewski zaznaczył, że dynamika przychodów już nie jest taka duża, a dynamika kosztów jest. Szewczykowski dodał, że kluczem do sukcesu tej branży jest zarządzanie kosztami i szeroko pojętymi zasobami ludzkimi. – Ta branża charakteryzuje się mocnym komponentem, którym są mury, ale ogromna część biznesu jest związana z emocjami i jakością dostarczanej usługi. To jest klucz. Dzisiaj świetny hotel z fatalną obsługą nie zadziała. Trochę słabszy hotel z fajną obsługą jest do uratowania – ocenił.

Żeby zdobyć pracowników, trzeba płacić coraz więcej. – Element finansowy jest jak matura, to musi być na odpowiednim poziomie. Ale, żeby kogoś zatrzymać dłużej, muszą być inne elementy. Jakaś równowaga w życiu zawodowym i prywatnym, perspektywy rozwoju kariery, dobra atmosfera w pracy, elastyczność, udział w projektach, które mają wpływ na prowadzony biznes, i tym podobne – wyliczał przedstawiciel Orbisu.

– Cieszę się, że nastał taki czas, że w końcu pracownik może czegoś wymagać. Czekałem na to bardzo długo. To procentuje, bo są coraz lepsi. Przewidywałem, że tak może być – dodał Grochowski.

Futoma zaznaczył, że ściągani pracownicy, np. z Filipin, są drożsi, ale nie ma wyboru. – Trzeba zapewnić wynagrodzenie takie jak polskiemu, a dodatkowo są koszty pozyskania, przelotu i zakwaterowania. Jak ktoś mówi o tanich pracownikach z zagranicy, to jest to mit. Są drożsi – mówił.

Współwłaściciel Zdrojowa Invest & Hotels podkreślił, że jeżeli się dobrze zarządza wynagrodzeniami i innymi aspektami, jak elastyczność czasu pracy, komfort pracy i jest się dobrym pracodawcą, ma się dobrą markę i dobry hotel, to można mieć pełną kadrę i zatrudnienie. – My jesteśmy takim przypadkiem. Jest bardzo ciężko, ale się da – stwierdził.

– Gdybym miał doradzać coś rządowi, to bym otworzył się mocno na Ukrainę. Oni chętnie by się osiedlili z całymi rodzinami. Podobna kultura, duże zaangażowanie w pracę. To w ogóle by nam podbiło cały rynek i gospodarkę – dodał Grochowski.

Leszek Mięczkowski, prezes Grupy Dobry Hotel, zauważył, że problemy zaczynają się na etapie wyboru lokalizacji, a potem realizacji inwestycji. – Największy kłopot mają ci, którzy przeinwestowali. Niestety, do niedawna, częstokroć swój udział w tym mieli doradcy hotelowi. Ostatnio rozmawiałem z inwestorem, który przyniósł mi biznesplan przygotowany przez doradcę. Wyszło mu, że w lokalizacji, w której ja zarządzam hotelem, średnia cena netto na pokój wzrośnie o 140 złotych, co mnie się nie udaje, ale wyniki, które generujemy, nie odbiegają mocno od średniej krajowej. Nieszczęście zaczynało się częstokroć, kiedy do inwestora, który sobie wymarzył hotel dla żony, przychodził doradca hotelowy i mówił, że to świetny pomysł.

Mięczkowski odwodził kiedyś od pomysłu budowania hotelu w Wieliczce. Takiego hotelu, jaki inwestor sobie wymarzył. – Widziałem biznesplan, który przewidywał cenę 120 euro netto bez śniadania i z ponad 80-procentowym obłożeniem. Przy takim biznesplanie wszystko się składa. Nie jestem przekonany, czy ten obiekt nie powstanie, bo ten pan bardzo chce go mieć. To jest największy kłopot, jeżeli hotel buduje nieprofesjonalista, który żyje z czegoś innego. Oczywiście nieprofesjonalista może wybudować hotel i nim dobrze zarządzać, pod warunkiem, że sam się będzie tym zajmował i poświęci na to czas. Kłopot zaczyna się, kiedy ktoś produkuje drzwi albo buty i wymyśli sobie, że postawi hotel i nie pilnuje kosztów. To podstawowa przyczyna większości kłopotów – tłumaczył Mięczkowski.

Goście debaty podali przykład inwestora, który zapłacił prawie 7 milionów złotych za sam projekt. Za to można już wybudować ekonomiczny hotel. Widzieli też salę do ćwiczeń, która miała nieco ponad 20 metrów kwadratowych, a sprzęt w tym malutkim pomieszczeniu kosztował kilkaset tysięcy złotych.

Grochowski zdradził, że w hotelach Arche już nie ma tak, że jest recepcja, kierownik, zastępca itd. Jest hotelarz i operacyjni pracownicy.

Kwiatkowski zajmuje się w firmie m.in. kontrolingiem. – Z grubych liczb od razu mogę powiedzieć, że tam, gdzie w szczególności warto się bardzo dokładnie zajmować zarządzaniem kosztami, żeby mieć efekt skali, to są ludzie. To jest procentowo największy komponent kosztów. To są dostawy materiałów, w szczególności gastronomii, szczególnie tam, gdzie są pełnoserwisowe obiekty z dużym zapleczem gastronomicznym i konferencyjnym.

Koncentrujmy się na pracownikach. U nas nie ma już etatów recepcjonisty czy kelnera. U nas są pracownicy operacyjni. Są to osoby, które mogą w każdej chwili stanąć na każdym stanowisku. To się dobrze sprawdza w sieciowym biznesowym hotelarstwie – tłumaczył.

Zaznaczył, że kiedy mówi się, że obiekt pięciogwiazdkowy jest ekskluzywny, to nie gwiazdki o tym decydują. – Hotelarstwo to są usługi, usługi to są ludzie. O poziomie usługi decydują ludzie. Dziś nie sprzedaje się gwiazdek, dziś sprzedaje się markę, pewną obietnicę, powtarzalność – mówił. – Paradoksalne jest to, że osoby o najniższej siatce wynagrodzeń, pracownicy frontowi, są kluczowi dla całego biznesu, niezależnie od standardu hotelu.

Sharing economy tak, ale na równych prawach

Mariusz Kubala przyznał, że takie firmy jak Airbnb będą podgryzały biznes hotelowy, ale są też rozszerzeniem rynku, bo powiększają ofertę. – Hotelarze nie boją się konkurencji, tylko żeby ona była na tych samych prawach – mówił. – Na wszystko znajdzie się dzisiaj klient. Tylko na ile ten klient, który jest dzisiaj u nas w hotelach, będzie chciał się przesiąść na apartament czy mieszkanie. Tymi apartamentami też ktoś zarządza. Tylko, czy ktoś jadący w podróż biznesową będzie chciał odbierać klucz o określonej godzinie po południu, bo jak nie, to będzie musiał dopłacić? – dodał.

Kubala ocenił, że hotelarstwo w Polsce ma przed sobą przyszłość. Wymaga to tylko mądrego inwestowania. – Dobrze zarządzane hotele dobrze położone dadzą sobie radę. Ale część hoteli za jakiś czas przestanie istnieć. Niektóre z nich nie mają prawa się utrzymać. Będą musiały być zamienione w coś innego – ocenił Kubala.

Kwiatkowski zaznaczył, że idea sharing economy jest taka, żeby uruchomić prywatne aktywa do dorobienia. Kłopot zaczyna się, kiedy z tej idei robi się czysty biznes.

– Musimy ustalić jakieś sensowne reguły gry. Potrzebne są wskaźniki, do poziomu których uznajemy, że to jest krótkotrwały wynajem, dodatkowy, okazjonalny i jeżeli ludzie chcą tak robić, to niech mają taką możliwość. Jednak powyżej pewnych wskaźników powinna być normalnie zarejestrowana działalność gospodarcza i z pełnymi konsekwencjami prowadzona działalność hotelowa – tłumaczył jako reprezentant Polskiej Izby Turystyki. – Wszystko jest dobrze, jak to się wszystko kręci. Zobaczymy, co się stanie, jak taki pierwszy apartament spłonie i ktoś zginie. Wtedy nagle wszyscy będą szukać odpowiedzialnego – dodał.

Futoma przyznał, że rynek zmienia się niesamowicie. – Smartfon totalnie zmienił w ostatnich 5–10 latach zachowanie klientów i tę branżę. Dzisiaj możemy sprawdzić w jednej chwili, ile kosztuje konkurencja, parę lat temu musieliśmy za to płacić ciężkie pieniądze. Wszystko się zmienia, nie wiemy, co będzie za cztery lata. Dopóki jest chęć podróżowania i zwiedzenia innych miejsc na świecie, to ta usługa będzie musiała być dostarczana. Mniejsi i duzi znajdą swoje miejsce – podsumował.

Noclegi