Wynajmujesz mieszkanie turystom? Jesteś przedsiębiorcą

Zła wiadomość dla zarabiających na tzw. najmie krótkoterminowym. Nie dość, że urzędy skarbowe każą im płacić PIT wyższy niż ryczałt, to jeszcze swoje dokładają urzędy gmin. Twierdzą, że pokoje wynajmowane turystom powinny być obciążone większym podatkiem od nieruchomości.

Na krótko to działalność

„Wzywamy do złożenia wyjaśnień w sprawie sposobu wykorzystywania pani budynku” – takie wezwanie dostała z urzędu gminy jedna z czytelniczek „Rzeczpospolitej”. Urzędnicy sprawdzili na portalach internetowych, że wynajmuje ona dom i pokoje turystom. I sugerują, że powinna płacić podatek od nieruchomości tak jak przedsiębiorcy. Czyli według stawki, która jest trzydzieści razy wyższa niż normalna.

– To nie jest odosobniony przypadek – mówi Piotr Kalemba, doradca podatkowy, menedżer w kancelarii Thedy & Partners. – Urzędnicy coraz częściej traktują tzw. najem krótkoterminowy jak działalność gospodarczą.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych od budynków mieszkalnych płaci się mniejszy podatek. Większy uiszcza się, gdy budynek lub jego część są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, z wyłączeniem funkcji mieszkalnej.

– Urzędy gminy twierdzą, że wynajmowane turystom domy bądź pokoje nie są już wykorzystywane na cele mieszkalne. Powinny więc być opodatkowane według wyższych stawek – wyjaśnia Kalemba. I dodaje, że sądy stają w tej sprawie po stronie urzędników.

Sądy popierają

Na przykład w sprawie małżeństwa, które wynajmowało mieszkanie turystom, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie przyznał, że jest to działalność gospodarcza. Potwierdził, że lokal nie jest wykorzystywany do celów mieszkaniowych, powinien więc zostać opodatkowany według stawek odpowiednich dla działalności gospodarczej (sygn. I SA/Kr 614/17).

Trzeba przy tym pamiętać, że zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych działalnością gospodarczą nie jest wynajmowanie turystom pokojów gościnnych w budynkach mieszkalnych, znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokojów przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza pięciu. – Jeśli więc te wszystkie warunki zostały spełnione, podatek powinien być naliczony według niższej stawki, tak jak dla zwykłego budynku mieszkalnego – mówi Kalemba.

PIT według skali

Osoby wynajmujące pokoje na krótki czas mają też problem z podatkiem dochodowym. Skarbówka twierdzi, że są przedsiębiorcami, bo podejmują szereg cyklicznych, powtarzalnych, zorganizowanych czynności w celach zarobkowych. Tak jak kobieta, która wynajmuje na doby mieszkanie. Skarbówka uznała, że działa w sposób zorganizowany i profesjonalny. Nie jest to najem prywatny, musi więc płacić podatek na podstawie ustawy o PIT, a nie ryczałt (interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0113-KDIPT2-1.4011.68. 2018.2.BO).

Jakie mogą być tego konsekwencje? Jeśli się okaże, że wynajmujący rozliczał się ryczałtem, a nie miał do tego prawa, fiskus naliczy mu podatek według skali. Z reguły kończy się to doliczeniem też zaległości. Ryczałt wynosi bowiem tylko 8,5 procent (liczony od przychodów, powyżej 100 tys. złotych rocznie procent jest już większy – to 12,5) a PIT według skali 18 albo 32 procent (liczone od dochodu, ale po zsumowaniu z innymi, np. z etatu).

Jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 7 czerwca („Wynajem na krótki termin czekają obostrzenia”), Ministerstwo Sportu i Turystyki chce uporządkować rynek najmu krótkoterminowego. Plan jest taki, aby lokale wynajmowane na krótkie pobyty były m.in. obowiązkowo rejestrowane.

Grzegorz Gębka – doradca podatkowy, właściciel kancelarii GTA