Budujemy hotel, ale dla kogo?

W czwartek w Warszawie miała miejsce jedenasta edycja Profit Hotel, Forum Rynku Hotelarskiego 2016. Spotkanie gromadzące kilkuset hotelarzy i ekspertów. Towarzyszyło mu jak zawsze Business Speed Dating, rozmowy właścicieli hoteli z dostawcami produktów branżowych. Całość zakończyła gala z wręczeniem nagród dla najlepszych obiektów.

Zacząć od tego, co to sukces

We wstępie do panelu dyskusyjnego „Jak zacząć, aby szybko nie skończyć" Tomasz Pieniążek, partner w Mumotive Consulting Group przekonywał, że przed rozpoczęciem budowy hotelu należy dokładnie przemyśleć jego koncepcję. - Powinniśmy się zastanowić na wstępie, co oznacza dla nas sukces: zwrot zainwestowanych pieniędzy, prestiż (własny, a firmy lub rodziny), hobby, tarczę podatkową czy może połączenie wszystkich tych elementów – mówił.

Ważne jest też określenie dla jakich gości chcemy stworzyć hotel: jak wyglądają, skąd pochodzą, w jakim są wieku teraz, ale i za dziesięć lat, gdyż hotel jest inwestycją wieloletnią. Do czego klient naszego obiektu aspiruje, czym się zajmuje , czym interesuje oraz, jakim budżetem dysponuje i co lubi.

Równie istotne jest określenie, jaki jest nasz produkt, czyli koncept marketingowy. Jego standard, funkcje, wielkość i historia. – Każdy obiekt ,aby odnieść sukces, musi mieć swoją „story". Być może taką, że w tym miejscu polował Piłsudski, a może jest to najstarsza fabryka w mieście? – przekonywał Pieniążek. – Ale również, jaka jest jego przewaga konkurencyjna. Nawet, jeśli nasz obiekt pojawi się w próżni, to może powtórzyć się przypadek Mazur, gdzie w ciągu 10 - 12 lat nastąpił wysyp hoteli i teraz trwa walka o gości – mówił prelegent.

Następnym krokiem jest zastanowienie się nad lokalizacją: co gość odnajdzie w niej atrakcyjnego, czy jest spójna z wizją naszego obiektu, a może do niej nie pasuje. – Każdy z nas może wymienić przykłady obiektów będących w sprzeczności z otoczeniem i wiemy, jak to się również ujemnie odbija na całym biznesie – przekonywał Pieniążek, zaznaczając, że znaczenie mają też plany inwestycyjne w najbliższym otoczeniu hotelu.

- Te wszystkie elementy trzeba teraz przełożyć na liczby, przy czym namawiam do przyjęcia wersji raczej pesymistycznej, bo życie pokazuje, że przychody są mniejsze niż zakładaliśmy, a koszty większe od zaplanowanych – wyjaśniał Pieniążek. – Oszacować nam to mogą dobrze banki, potrafiące analizować możliwości hotelowe.

- Na koniec przeanalizujmy jeszcze kilka razy na wszelki wypadek wszystkie wymienione punkty, co pozwoli na znalezienie słabych stron naszego planu, a w rezultacie realną ocenę czy budować hotel albo na zaoszczędzenie niepotrzebnych kosztów – podsumował prelegent.

Hotel w pół godziny

Na własnej skórze przećwiczyli realizacje hotelowe zaproszeni do rozmowy paneliści. Jakie są dla nich najważniejsze czynniki sukcesu?

- Dla nas lokalizacja stanowi być albo nie być, gdyż z założenia istniejemy tylko w ścisłych centrach miast Polski, po których nasz gość będzie poruszał się pieszo do restauracji, sklepów, miejsc kultury – mówiła Małgorzata Łagodzińska, menadżer rozwoju projektu B&B Hotels Polska. – Przy czym interesują nas centra wszystkich miast, zarówno Warszawy, Krakowa, Wrocławia, gdzie mamy świetną lokalizację i bardzo dobrze nam się wiedzie, więc jesteśmy zainteresowani kolejnym obiektem, czy Gdańsk. Ale również pociągają nas miasta wojewódzkie ściany wschodniej: Rzeszów, Lublin, Białystok, ośrodki na zachodzie kraju: Szczecin, Zielona Góra, Poznań, a także Bydgoszcz, Częstochowa, Gliwice – dodała.

Istotne są dla B&B Hotels plan miejscowy, pozwolenia na budowę, kontakt z miastem i rzetelny biznes plan.

– Bez wątpienia nie powinniśmy się kierować emocjami, ale oceniać inwestycję z punktu widzenia potencjału – na przykład hotel w pierwszej linii brzegowej nad Bałtykiem odniesie większy sukces niż położony dalej, obiekt w górach ma większą szanse niż na Mazurach – podkreślał Jan Wróblewski, członek zarządu Zdrojowa Invest&Hotels.

– Dla mnie lokalizacja ma drugorzędne znaczenie, a najważniejsze są właśnie emocje i pomysł – polemizował Władysław Grochowski, prezes Arche. – Jak odkryłem w Żninie cukrownię z niebanalną historią, to już po pół godzinie wiedziałem, że chcę w niej zrobić hotel.

Historia – wartość dodana

– Nie zawsze lokalizacja, która z początku wydaje się nieatrakcyjna musi okazać się nietrafiona – przekonywał z kolei Adam Konieczny z MRICS, głównego przedstawiciela na Polskę międzynarodowej firmy doradczej w zakresie hotelarstwa Christie&Co. – Być może bowiem jest nieodpowiednia dla klienta biznesowego, ale właściwa dla gościa przyjeżdżającego wypocząć. Tę koncepcję musimy wesprzeć dobrym studium wykonalności, a potem wybrać formę prowadzenia naszego hotelu, czy będziemy zarządzać nim sami, zdecydujemy się na franszyzę, czy może przystąpienie do sieci? – dodał.

– Będę szukał dla moich hoteli obiektów historycznych, bo są po prostu ciekawsze i stanowią wartość dodaną – ujawnił Władysław Grochowski. – Naturalnie koszty adaptacji zabytkowej architektury są dużo większe, ale inwestycja będzie z czasem procentować. W grupie przygotowujemy teraz kolejne obiekty w Gdańsku, Wrocławiu, Górze Kalwarii, gdzie dajemy nowe życie koszarom, i w Żninie – dodał.

– My natomiast nie podejmowaliśmy prac rewitalizacyjnych, ale nie wykluczamy ich w przyszłości, gdyż stawiając na ścisłe centrum jako lokalizację naszych obiektów, może będziemy musieli się dostosować do istniejącej architektury – przyznała Łagodzińska z B&B.

Kategoryzowanie – za, a nawet przeciw

- W ostatnich latach pojawił się trend, aby nie kategoryzować nawet hoteli sieciowych – wywołał kolejną dyskusję Tomasz Pieniążek.

– Generalnie jestem zwolennikiem kategoryzacji, ale w Ustroniu Morskim mamy kilka osobnych budynków położonych na klifie, z przeszklonymi ścianami z widokiem na morze. W tym wypadku nie udało się z przyczyn oczywistych sprostać wymogom kategoryzacyjnym, a mimo to obiekt odniósł sukces – zauważył Jan Wróblewski. – Kategoryzacja nie gwarantuje standardu, a jedynie spełnienie określonych przepisów, które nie zawsze nadążają za rzeczywistością. Można też polemizować, czy hotele pięciogwiazdkowe w Polsce są nimi w istocie, bo nawet naszych, choć bardzo staramy się pracować nad wysokim standardem usług nie da się porównać z prawdziwie luksusowymi, pięciogwiazdkowymi obiektami na zachodzie Europy. Ale w naszym kraju nie ma też miejsca na obiekty, w których za dobę w standardowym pokoju płaciłoby się 500 euro – dodał.

– Działający tak jak my na rynku spotkań, konferencji i imprez motywacyjnych, muszą mieć obiekty skategoryzowane – zaznaczył Sebastian Jóźwiak, współwłaściciel i dyrektor hotelu Brant pod Warszawą. – Natomiast obiekty wypoczynkowe niekoniecznie. Dla biznesu kategoryzacja jest gwarancją świadomej usługi. I najlepiej sprawdzają się tutaj cztery gwiazdki, choć my mieliśmy początkowo szalony pomysł na jedną mniej. Ktoś nas jednak przekonał, że lepiej mieć najtańsze cztery niż najdroższe trzy gwiazdki w mieście.

– Jestem zwolennikiem kategoryzowania, bo to wprowadza pewien porządek w hotelarstwie – mówił Władysław Grochowski. – Jednak w naszym wypadku każdy obiekt jest inny, a plany na przyszłość zakładają kontynuowanie autorskiego, indywidualnego podejścia do hoteli – wyjaśniał.

Błędy, błędy, błędy

Najtrudniej się do nich przyznać. Jednak hotelarze podczas forum zdobyli się na spowiedź. – Dla naszego hotelu w Kołobrzegu wymyśliliśmy sobie duże pokoje, bo w założeniu był to obiekt wakacyjny, a więc z możliwością dostawek, dużej przestrzeni – opowiadał Wróblewski. – Jednak w praktyce okazało się, że Polacy nadal wrażliwi są na cenę i wybierali hotele z mniejszymi pokojami, za to tańsze. Teraz mamy dobre obłożenie, ale mogło być lepiej. To był jednak nasz pierwszy hotel, teraz mamy ich dziewięć – opowiadał.

- Częstym błędem jest przeskalowanie obiektu, czyli na przykład zbudowanie sali konferencyjnej na 800 osób w obiekcie ze 150 pokojami – zauważył Adam Konieczny. – Przecież tak wielka powierzchnia imprezowa nigdy nie zostanie wykorzystana, skoro potem nie ma gdzie położyć prelegentów.

– W Janowie i Łochowie wybudowaliśmy zbyt małe baseny w stosunku do wielkości obiektów – śmiał się Władysław Grochowski. – Hotel Arche w Siedlcach trzy razy modernizowaliśmy i dwa razy do niego dokładaliśmy, a przez to później otworzyliśmy – dodał.

– Mamy tylko 60 pokojów, a minimum dla obiektu konferencyjnego to 100 – przyznał właściciel hotelu Brant. – Jednocześnie nasze pokoje należą do największych w stolicy. Mniejsze znacznie lepiej by się sprawdziły. I kolejna nauczka na przyszłość – zamawiać wszystkie nowoczesne technologie do hotelu u jednego dostawcy, bo inaczej później poszczególne elementy sprzętu są niekompatybilne.

Sposób na szarą strefę

Szara strefa, czyli niezarejestrowane kwatery bądź mieszkania do wynajęcia w miejscach wakacyjnych dręczy hotelarzy od czasów PRL. Nowoczesna szara strefa, czyli ekonomia współdzielenia, rośnie w siłę od dekady ("Ekonomia współdzielenia psuje biznes turystyczny"). I to walka z nią jest motywem przewodnim ostatnich konferencji i forów hotelarskich oraz obrad Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego. – Jak obliczyłem, hotel płaci ok. 14 różnego rodzaju danin, co naturalnie przekłada się na cenę pokoju, a właściciele pokojów czy domów w ramach ekonomii współdzielenia już nic – zauważył Andrzej Burkiewicz, prezes Hotelu Warszawa i dyrektor regionalny Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego podczas dyskusji panelowej „Legislacyjne wyzwania – o co powinni walczyć hotelarze".

– Znam firmę, która mieści się w busie i zawiaduje 37 mieszkaniami, sprzątanych przez cztery panie pracujące prawdopodobnie na czarno – jakie szanse w starciu z nią ma 37-pokojowy hotel? – pytał Jacek Piasta, ekspert z Instytutu Hotelarstwa, moderator panelu. Takich przykładów padło i tym razem mnóstwo. Ale pojawiał się też nuty optymizmu.

- Właśnie wczoraj w jednym z miast Portugalii zapadł wyrok w sprawie pozwu lokatorów przeciw nielegalnie wynajmującym mieszkania, w wyniku którego ci ostatni nie mogą kontynuować procederu bez zgody mieszkańców (czytaj: "Lizbona: Lokatorzy mogą nie chcieć hotelu w bloku") – poinformował Witold Ignatowski, prezes i dyrektor generalny Hoteli DeSilva. – To może być jaskółka zmian dla nas – wyraził nadzieję. Podobnie jak nagłaśniane przez media wypadki turystów korzystających z takich serwisów jak Airbnb, które musi się teraz tłumaczyć przed poszkodowanymi w Brighton klientami z tego, że balkon wynajmowanego im mieszkania zawalił się pod ciężarem gości ("Klienci pozywają Airbnb").

Jacek Piasta zasugerował, że pewnym antidotum na szarą strefę mogłaby być nowa kategoryzacja w ramach Hotelstars Union. – Trzeba sobie zdawać sprawę, że przystosowanie się do tych standardów oznacza wzrost wymagań wobec obiektów – mówił Piasta. – W hotelach jednogwiazdkowych obowiązuje codzienne sprzątanie, co teraz jest regułą dopiero w hotelach od czterech gwiazdek wzwyż. Obligatoryjna będzie też w najniższym standardzie wymiana ręczników. Z kolei łóżka wg Hotelstars Union mogą być o 10 cm krótsze i węższe od tych, które teraz mamy w hotelach, co oznacza mniejszy komfort spania. W hotelu jedno- i dwugwiazdkowym trzeba będzie postawić w każdym pokoju telewizor z pilotem, podczas gdy teraz nie ma takiej konieczności. Tanie hotele będą musiały mieć łazienki z WC i prysznicem w każdym pokoju a w nich ręczniki kąpielowe, a także sale śniadaniowe i restauracja – wyliczał.

– Jeśli chcemy mieć klientów z Europy, to powinniśmy wprowadzić ich standardy – uważał Marcin Zawadzki z Krajowej Rady Gastronomii i Cateringu. – Formuła Hotelstars Union pozwoli być czytelnym oferentem dla klienta zachodniego – wtórował mu Piotr Sosiński, prezes zarządu Interferie. – To dobry moment weryfikacji standardów obiektów w Polsce.

– Jako członek Izby popieram nowa kategoryzację, ale jako hotelarz już nie bardzo – wtrącił Andrzej Burkiewicz. – Nie mamy powodów się wstydzić, bo nasze czterogwiazdkowe hotele odpowiadają zachodnim pięciu gwiazdkom. Uważam, że powinny się zmienić zasady kategoryzacji, bo mam dosyć biegania z linijką. Ważniejsze jest pytanie kto powinien kategoryzować – czy nadal urzędnicy, czy może, jak sam uważam, branża, jak w Austrii? Zmiany są konieczne, ale nie wiem, czy właśnie w formule Hotelstars Union.

Prezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego i wiceprezes Orbisu Ireneusz Węgłowski, przypomniał, że Hotelstars Union ma różne modele działania w zależności od kraju, ale decyzje ostateczne zapadną po konsultacjach i aprobacie środowiska. Zapewnił, że Izba jest skłonna do walki o czasowe zawieszanie tych warunków kategoryzacyjnych, które mogłyby być trudne do spełnienia przez hotelarzy.

Hotelstars Union to organizacja non-profit działająca pod patronatem Hotrec. Należy do niej 16 krajów Europy, w tym większość naszych sąsiadów oprócz Republiki Słowackiej, Białorusi i Ukrainy oraz Rosji. Nad przystąpieniem zastanawiają się teraz Francja i Włochy. Klasyfikacja hoteli obejmuje 270 kryteriów, ale nie wszystkie są obowiązkowe.

Nagrodzeni na Forum