Prezes Rainbowa: Jestem zadowolonym hotelarzem z przypadku

W lipcu biuro podróży Rainbow przyjęło pierwszych gości w pięciogwiazdkowym hotelu White Olive Elite Laganas na Zakintos. To pierwszy obiekt, który firma postawiła od początku do końca. Wcześniej zaadaptowała i rozbudowała dwa inne obiekty, czterogwiazdkowe. O tej inwestycji rozmawialiśmy z prezesem Rainbowa Grzegorzem Baszczyńskim.

Czytaj: „Rainbow otworzył swój pierwszy grecki hotel pięciogwiazdkowy”.

Filip Frydrykiewicz: Został pan hotelarzem z przypadku, żeby nie powiedzieć z przymusu.

Grzegorz Baszczyński, prezes biura podróży Rainbow: Tak, mieliśmy kontrakt z właścicielem ówczesnego hotelu President, tu w Laganas. Wtedy to były jeszcze studia z własnym wyżywieniem, sprzedawane głównie klientom brytyjskim. 59 pokojów, standard dwóch gwiazdek. W ramach umowy właściciel miał przed sezonem wyremontować hotel, dobudować 30 pokoi i podnieść standard do poziomu czterech gwiazdek, na co zainkasował od nas dobre kilkaset tysięcy euro zaliczki.

Nie wywiązał się z tego i w ten sposób zgodnie z kontraktem, przejęliśmy obiekt za długi. Było to w kwietniu i do sezonu zostały tylko dwa miesiące, a my musieliśmy szybko dokończyć remont, otworzyć hotel i nauczyć się nowego biznesu. Od tego czasu w dwóch etapach rozbudowaliśmy hotel. Ma teraz 137 pokojów, trzy baseny i cztery gwiazdki. Funkcjonuje pod naszą marką jako White Olive Premium Laganas już trzeci sezon.

Najtrudniej pokonać formalności

Nie żałuje pan, że został pan przymuszony do zajęcia się hotelarstwem?

Początkowo nie byłem nastawiony entuzjastycznie, bo miałem świadomość, że się na tym zupełnie nie znamy, a hotel był na tyle mały, że i tak nie da się na nim zarobić. Ale nie żałuję, bo okazało się, że zarobić można i to sporo, biznes wcale nie jest trudny, a w dodatku z perspektywy czasu widać, że biznes całej grupy Rainbow potrzebuje dywersyfikacji i nie można go opierać tylko na segmencie touroperatorskim.

Dzisiaj otwieracie w Laganas trzeci hotel.

Tak, po drodze wynajęliśmy i zainwestowaliśmy w jeszcze jeden obiekt, White Olive Cameo. Ale ten trzeci jest największy, pięciogwiazdkowy i jedyny wybudowany przez nas od zera. Spodziewamy się, że będzie najbardziej rentowny.

Co było najtrudniejsze w procesie inwestycyjnym? Od zakupu ziemi do przyjęcia pierwszych gości.

Dogadanie się z właścicielem co do ceny jest w zasadzie najprostszą częścią procesu. Sama budowa trwała też relatywnie krótko, bo dziewięć miesięcy. To rekordowy czas, nie tylko biorąc pod uwagę standardy greckie. Trzeba pamiętać, że obiekt ma 200 pokojów, zajmuje działkę 12,5 tysiąca metrów kwadratowych. Średnio dziennie pracowało przy jego budowie 130 ludzi, a w projekcie uczestniczyło łącznie 43 poddostawców.

Z naszego punktu widzenia najtrudniejszy był etap zakupu ziemi i całej masy formalności z tym związanych. Zwykle w Grecji ziemia nie należy do jednej osoby fizycznej, ale np. do całej rodziny, kilku spółek lub np. sąsiadów, często brak jest właściwych dokumentów lub trzeba ich szukać w archiwach sprzed 30 lat. Do tego zagmatwany jest jej stan geodezyjny – a to droga przez nią przechodzi, chociaż wcale nie przechodzi, a to strumień, a to most. Tysiąc rzeczy trzeba wyjaśnić, poprawiać, prostować, opłacić. To był etap zaskakująco wydłużający przygotowania i trwał prawie rok.

Polski hotel nie tylko dla Polaków

Kiedy polski inwestor buduje hotel w Grecji ma pewnie pokusę, żeby jak najwięcej włożyć w niego tego co polskie, bo to zna, temu ufa i może czasem u producenta wynegocjować dobrą cenę. Mam na myśli materiały budowlane, materiały wykończeniowe, wyposażenie zaplecza.

Z Polski są meble, nie wiem, czy wszystkie, ale na pewno meble w pokojach – szafy, łóżka, konsole. I, o ile dobrze pamiętam, system otwieranych kartą zamków w drzwiach.

Materiały budowlane i wykonawstwo są w stu procentach greckie. Polegaliśmy na tutejszych przedsiębiorcach, których już znamy i mamy do nich zaufanie. Wcześniej przecież rozbudowywaliśmy dwa hotele. Poza tym tutejsze firmy nie są najdroższe, a materiałów wykończeniowych, nie mówiąc o budowlanych, najczęściej nie opłaca się transportować z Polski.

A polscy pracownicy? Klient w Polsce kiedy usłyszy, że to polski hotel, może się ucieszyć, że będzie mógł swobodnie porozumieć się w nim w ojczystym języku.

Wcale nie chcemy, żeby hotel funkcjonował z przymiotnikiem „polski”. Połowę miejsc rezerwujemy dla klientów Rainbowa, ale drugą połowę sprzedajemy touroperatorom z innych krajów – z Czech, Skandynawii, Niemiec, Francji. Po pierwsze dlatego, że ci drudzy zapłacą więcej, a po drugie dlatego, że nie chcemy, żeby hotel był zdominowany przez gości jednej nacji. Nawet sami Polacy, szczególnie klienci pięciogwiazdkowych obiektów, nie zawsze chcą wypoczywać w otoczeniu rodaków. Wolą różnorodność. Nie zakładamy więc zatrudniania polskiej obsługi. Jak w większości hoteli greckich, pracują u nas Grecy i Albańczycy.

Jednym słowem grecka gospodarka i branża turystyczna korzysta z tego, że Polacy zbudowali hotel na Zakintos?

Jak najbardziej. Hotelem zawiaduje spółka White Olive zarejestrowana przez nas w Grecji. Tu płaci wszelkie podatki. Stworzyliśmy miejsca pracy dla Greków. Towary potrzebne do funkcjonowania hotelu – od warzyw i owoców po mydełka i ręczniki – zamawiamy u greckich producentów. Tak jest po prostu taniej i efektywniej.

Dlaczego akurat zdecydowaliście się na postawienie hotelu pięciogwiazdkowego?

Bo nie ma ich na wyspie dużo – oprócz naszego chyba jeszcze tylko dwa – podczas gdy hoteli czterogwiazdkowych jest wiele i ten segment rynku jest już nasycony.

Wiedzieliśmy, że hotel pięciogwiazdkowy będzie się sprzedawał dobrze i tak właśnie jest – sprzedajemy go z sukcesem. Na lipiec i sierpień obłożenie sięga 85-90 procent, uważam więc, że dojdziemy do 100 procent (rozmowa miała miejsce na początku lipca – red.).

Co ciekawe, jeszcze tydzień przed otwarciem przychodzili do niego polscy turyści, żeby zobaczyć, czy jest szansa, że będzie otwarty w terminie, jaki ogłosiliśmy. Wysyłali ich znajomi, którzy już zarezerwowali w nim wakacje i chcieli się upewnić, że będzie gotowy na ich przyjazd. Jeden pan wmawiał nam nawet, że on się zna na budowaniu hoteli i że na pewno nie zdążymy na czas. Wysłaliśmy dla uspokojenia zdjęcia z postępu robót.

Jest okazja, jest też ryzyko

Ile kosztował hotel?

Nie powiem, bo nie mogę, to tajemnica handlowa.

Wiem, że bank udzielił wam 15,5 miliona euro kredytu.

Ale nie cała suma poszła na ten jeden obiekt. Powiem tak – wyremontowanie średniej wielkości, zaniedbanego hotelu i podniesienie jego standardu kosztuje w Grecji 6–7 milionów euro. To nie jest dużo, ale my właśnie szukamy takich okazji. Sami Grecy z branży, z którymi rozmawiam, dziwią się, że tak tanio prowadzimy nasze inwestycje.

To, co nam pomaga to to, że trochę po polsku, nie przerażamy się trudnościami, jakie trzeba pokonać, inwestując w Grecji. Podejrzewam, że na przykład Niemca, Austriaka czy Szweda zniechęcają choćby wspomniane przeszkody prawne i formalne. Okazuje się na przykład, że jakiś budynek stoi nielegalnie, albo roszczenia do nieruchomości ma kilka osób z rodziny i w dodatku nie wiadomo gdzie ich szukać, albo właściciel nie zapłacił jakiegoś podatku i nie prowadzi żadnej dokumentacji, a ostatnią fakturę wystawił 3 lata temu. Wyczyszczenie tego musi trwać i jest obciążone pewnym ryzykiem, ale na koniec dnia się opłaca. Tymczasem inwestor z Europy Zachodniej może się takiego stanu rzeczy zwyczajnie przestraszyć.

Ile można zarobić na White Olive Elite?

Otworzyliśmy go późno zatem nie wykorzystaliśmy pierwszych dwóch miesięcy sezonu letniego. Poza tym nowy obiekt trudno się sprzedaje, bo jest jeszcze nieznany na rynku. Ale już w 2020 roku wszystkie nasze trzy hotele będą działać cały sezon, bez przeszkód. Liczymy, że wtedy ich rentowność EBITDA wyniesie 30-35 procent, a zysk brutto 18-20 procent.

To jest realne, bo mamy kontrakty z touroperatorami, część nawet dwu- i trzyletnich. Połowę pokojów rezerwuje Rainbow, a niedużą pulę oddajemy na wolny rynek, platformom takim jak Booking.com czy Expedia. Można więc dosyć precyzyjnie wyliczyć zysk. A jeśli będziemy pamiętać, że średnia rentowność biznesu touroperatorskiego w Polsce wynosi 2–3 procent rocznie, to mamy odpowiedź, czy to się opłaca.

Jak więc długo inwestycja będzie się zwracać?