Przybywa apartamentów wakacyjnych, ale coraz trudniej je sprzedać, rynek jest nasycony

Wśród nowo budowanych hoteli dominują projekty realizowane w systemie condo, a rynek wykazuje coraz większe oznaki nasycenia tymi obiektami - to najważniejszy wniosek z raportu firmy Emmerson Evaluation „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce".

Publikacja: 13.07.2023 00:39

Condohotel Plaza w Ostródzie

Condohotel Plaza w Ostródzie

Foto: Condohotels group

W ciągu roku podaż w najważniejszych regionach turystycznych kraju wzrosła o około 2400 apartamentów, a w pierwszym półroczu 2023 r. o kolejnych 600. O najwięcej nowych pokojów wzbogaciła się oferta nadmorskich i górskich miejscowości turystycznych, niewiele nowych obiektów zyskały aglomeracje - czytamy w podsumowaniu przygotowanym przez autorów raprotu.

Popyt na usługi hotelowe nadal jest duży - konstatują oni - ale rosnące koszty budowy i niepewne zyski powodują, że hotelarze wstrzymują się z nowymi inwestycjami. Rozwój rynku hotelowego osłabia też ograniczona dostępność finansowania w bankach i niechęć inwestorów i funduszy zagranicznych do podejmowania ryzyka. Skoro brakuje systemowego finansowania bankowego, inwestorzy poszukują alternatywnych sposobów budwania, między innymi sięgając po model condo. W minionym roku na rynku obiektów turystycznych najczęściej pojawiały się właśnie takie inwestycje.

Morze i góry jeszcze budują, miasta już nie

Jak wynika z raportu „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce” przygotowanego w oparciu o dane m.in. z bazy Evaluer, w 2022 roku w porównaniu z 2021 rokiem przybyło około 2400 apartamentów turystycznych. Z kolei w pierwszej połowie 2023 roku - ponad 600.

W minionym roku pod tym względem wyróżnił się region nadmorski (Kołobrzeg, Świnoujście i Półwysep Helski z Chałupami, Jastarnią i Juratą). To tam inwestorzy oddali najwięcej nowych apartamentów wakacyjnych. Według szacunków Emmerson Evaluation podaż w miejscowościach z tego rejonu ma wzrosnąć do roku 2025 o 17 procent w stosunku do pierwszej połowy roku 2023.

Emmerson Evaluation

Drugim największym rynkiem dla condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi jest pas górski, do którego autorzy raportu w swojej analizie zaliczyli Zakopane, Karpacz i miejscowości w Beskidach, jak Wisła, Szczyrk i Ustroń. W tym regionie liczba nowych obiektów ma wzrosnąć o 23,8 procent.

W największych miastach nastąpił wyraźny spadek liczby otwieranych obiektów w systemie condo. I raczej nie będzie poprawy. Eksperci Emmerson Evaluation spodziewają się, że do 2025 r. oferta powiększy się tylko o 2,6 procent.

Najmniejszy rynek dla sektora condo stanowią Warmia i Mazury. W porównaniu z innymi rejonami turystycznymi i aglomeracjami liczba funkcjonujących tu obiektów jest mała, ale dynamicznie rośnie i ma powiększyć się do 2025 r. o prawie 31 procent.

Nie wszystkie inwestycje będą skończone

Autorzy raportu zwracają uwagę, że choć liczba planowanych condohoteli jest duża, to trudno ocenić ile z nich powstanie, gdyż liczba realizowanych i oddawanych do użytku inwestycji wyraźnie maleje. Wynika to między innymi z decyzji o wstrzymaniu części projektów w trakcie pandemii (przez co realizacja przesuwała się w czasie), wysokich kosztów budowy i cen ofertowych apartamentów.

Część inwestycji w systemie condo uruchamiana jest przez małych deweloperów, nieposiadających doświadczenia, co z kolei rodzi obawy kupujących. W związku z wysokimi kosztami budowy niedoświadczeni deweloperzy (ale nie tylko) mają trudność ze sfinansowaniem dokończenia robót.

Jak zaznacza członek zarządu Emmerson Evaluation Robert Korczyński, część nabywców sparzyła się także na tego typu inwestycjach, gdyż nie uzyskiwała gwarantowanych w umowach zysków.

- W zależności od projektu condohotele oferują stopę zwrotu od około 6 do nawet 12 procent - mówi, cytowany w komunikacie Korczyński. - To konkurencyjna propozycja w stosunku do oprocentowania lokat w bankach. Ale tę deklarowaną stopę zwrotu należy dokładnie zweryfikować. Przede wszystkim trzeba uwzględnić koszty utrzymania i zarządzania, a także remontów, które często nie są ujmowane w oferowanym zysku. Spółki, które gwarantowały inwestorom wysokie stopy zwrotu są w bardzo trudnej sytuacji. Często inwestorzy nie są informowani, że condohotele są niemal w całości finansowane z wpłat klientów. Jeśli więc wystąpią problemy ze sprzedażą, może pojawić się kłopot z ukończeniem inwestycji - wyjaśnia.

Trudno wygrać z Hiszpanią

Widać oznaki nasycenia rynku - jeszcze kilka lat temu apartamenty na wynajem sprzedawały się dynamicznie, obecnie zainteresowanie nimi jest mniejsze. Polacy coraz chętniej lokują kapitał w mieszkaniach na południu Europy - na przykład w Hiszpanii, gdzie sezon turystyczny trwa znacznie dłużej niż w Polsce - wskazują analitycy Emmerson Evaluation.

- Spadek popytu na rynku apartamentów wakacyjnych spowodowany jest między innymi dynamiczną inflacją, wysokimi stopami procentowymi i nasyceniem rynku. Ze względu na spowolnienie sprzedaży istnieje prawdopodobieństwo, że obiekty, które są teraz na wczesnym etapie komercjalizacji w ogóle nie powstaną. W dzisiejszych warunkach poradzą sobie tylko przemyślane i mądrze zarządzane inwestycje, dobrze trafiające w potrzeby klientów, a dzięki temu zapewniające długoterminową stabilność zysków - podkreśla Robert Korczyński.

Apartamenty
Nowa burmistrzyni Florencji: Centrum zabytku UNESCO nie dla Airbnb
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Apartamenty
Grecja przymyka drzwi przed Airbnb. 100 miast i stref z ograniczeniami
Apartamenty
Turyści na wakacje coraz chętniej wynajmują mieszkania. Polska w czołówce
Apartamenty
Rada Europejska przyjęła przepisy regulujące najem mieszkań dla turystów
Apartamenty
Wszystkie mieszkania dla turystów będą rejestrowane - ustalił Parlament Europejski